设为首页 | 收藏本站
您的位置:锡林浩特嬗世市政工程公司 > 工程案例 >

港龙地产收好和收好迅速添长 短期偿债压力大


点击:59 作者:锡林浩特嬗世市政工程公司 日期:2020-07-04 23:13:10

  原标题:新股排查丨港龙地产收好和收好迅速添长,短期偿债压力大

  来源:21世纪经济报道

  作者:黄涛

  港龙地产两次递外后,6月24日议决港交所聆讯,并吐露聆讯后招股书,即将登陆港交所。

  港龙地产于2007年在江苏常州成立,是一家立足于长江三角洲的区域房地产开发商,项现在主要位于江苏省常州、常熟、盐城、连云港、南通以及浙江省杭州、嘉兴、湖州和绍兴。2018年,公司业务进一步将业务拓展至上海、河南、贵州,2019年7月,公司将总部于常州迁去上海。招股书引用的走业通知数据表现,按2019年出售的相符约修建面积计,港龙地产在中国住宅物业市场的物业开发商中排名83位。

  行为一个立足于长三角地区的区域中幼型房地产开发商,港龙地产二度赴港,终于开启了本身的上市之路。这只新股如何?南财AI讯息实验室新股排查幼组来为行家拆一拆。

  收好和收好添长快

数据来源:公司招股书,飞笛科技清理数据来源:公司招股书,飞笛科技清理

  港龙地产的收好来自于物业开发及出售,2017-2019年,港龙地产的收好别离为4.34亿元,16.6亿元及19.78亿元,2018-2019年同比添长282.46%和19.19%,同期净收好别离为0.33亿元,3.32亿元及4.7亿元,2018-2019年净收好同比添长911.11%和41.6%。能够望出港龙地产的周围较幼,2018年是公司业绩大爆发的一年,2019年固然收好添速放缓,但是净收好照样保持了较高添长。

数据来源:公司招股书,飞笛科技清理数据来源:公司招股书,飞笛科技清理

  港龙地产的收好按物业类型划分为住宅,零售及商业,停车场及车库/蓄积设备。从上外能够望到,住宅物业的放量是比来两年公司收好大添长的主要因为。2017-2019年住宅物业收好别离为3.11亿元,15.27亿元以及18.77亿元,收好占比由71.8%升迁至94.9%。

数据来源:公司招股书,飞笛科技清理数据来源:公司招股书,飞笛科技清理

  港龙地产2018年收好和收好的添长,主要是因为该年的交付项现在较众,交付面积增补,以及平均售价增补。2018年港龙地产的已交付修建面积由2017年 的77452.74平方米增补193.8%至227582.28平方米,平均售价由2017年的每平方米5603元添至2018年的每平方米7292元。

  平均售价的添长推升了公司的毛利率,公司集体毛利率由2017年的21.9%升迁至2018年的30.8%和2019年的42.7%。其中公司收好最主要的来源——住宅物业的毛利率由2017年的18.1%升迁至2019年的42%。

  短期偿债压力大

数据来源:公司招股书,飞笛科技清理数据来源:公司招股书,飞笛科技清理

  注:欠债权好比率=欠债总额/权好总额*100%, 净欠债率=(欠债总额-受限定现金-已抵押按期存款-现金及现金等价物)/权好总额*100%

  房地产是重资产走业,能否均衡好发展和债务的有关是衡量一个房地企业经营是否健康的关键。欠债权好比率能够逆映一切者权好对债权人权好的保障程度,是逆映公司集体偿债能力的一个主要指标。从上外能够望到,港龙地产2017-2019年的资产欠债比率别离为98.8%,122.1%以及172.6%。房地产本身属于债务比较高的走业,这个比率在相符理周围,但值得仔细的是,这一数据在逐年挑高。公司注释欠债权好比率大幅增补的因为是当期银走及其他借款的增补。

  此外,对房地产企业来说,常见的衡量债务程度的指标是扣除了账面现金后的净欠债率。港龙地产2017-2019年的净欠债率别离为37.7%,2%以及20.6%,同样属于比较健康的程度。

  固然从集体来望,公司的欠债率平常,但是照样存在短期偿债压力。

数据来源:公司招股书,飞笛科技清理数据来源:公司招股书,飞笛科技清理

  现金短债比是衡量企业短期偿债能力的主要指标,清淡而言,如果该指标大于1,表明企业在手现金能十足隐瞒起伏欠债。吾们用这一指标来望港龙地产的短期债务清偿压力。

  港龙地产2017-2019年的借款总额别离为3.18亿元,工程案例8.56亿元及28.53亿元,2020年4月30日飙升至57.71亿元。由此可见,随着业务的膨胀,公司的欠债也是迅速上升的。公司的起伏欠债也在增补,2017年-2020年前四月年别离是1.82亿元,3.04亿元,11.44亿元和14.13亿元。

  港龙地产2017-2019年的现金短债比别离为0.91、2.05及0.92,2017年和2019年现金短债比都矮于1,表明公司当期的现金不能于隐瞒到期欠债,存在必定的短期偿债压力。但截至2020年4月30日,公司的现金流得改善,现金及现金等价物为23.09亿元,现金短债比升至1.63,挨近主要上市房企的平均程度。港龙地产今年前四月短期债务清偿能力的挑高主要得好于截至2020年一季度,公司收到了25.58亿元的预售款,以及获得25.04亿元的银走和其他借款,缓解了其短期偿债压力。

  吾们再望公司的融资成本。

数据来源:公司招股书,飞笛科技清理数据来源:公司招股书,飞笛科技清理

  港龙地产2019年的营收不能20亿,是典型的中幼型房企。港龙地产的融资渠道主要来源于银走借款和其他借款,2017-2019年的添权平均实际利率为6.3%,8.0%以及8.8%,融资成本表现逐年上涨的趋势,逆映中幼型房企融资渠道较少,融资难得,且融资成本较高。

  经营区域荟萃,市场振动或影响业绩

  除了以上财务情况外,对投资者来说,公司以下风险值得关注。

  最先是经营现金流为负风险,截至2018年及2019年岁暮,港龙地产录得负现金流6.26亿元及67.56亿 元。主要用于支付2018年及2019年收购的16块地以及若干物业项主意开发成本。

  港龙地产外示公司现金流主要倚赖出售及出售物业产生的所得款项、控股股东及非控股股东权好垫资,以及外部融资(银走借款及其他融资),公司挑示,伪设未能为经营产生有余的现金流或以其他手段取得有余资金,公司的起伏性及财务状况能够受到庞大不幸影响,影响扩充业务。

  其次是偿债风险,2017-2020年4月,港龙地产的借款总额别离为3.18亿元、8.56亿元、28.53亿元及57.71亿元。资产欠债比率别离为98.8%、122.1%、172.6%及251.2%,港龙地产背负巨额债务。

  港龙地产外示,为了清偿债务,必要用到很大一片面的经营现金流,从而导致用于业务扩展、经营资本及其他清淡企业主意的现金流将缩短;还将限定公司制定经营计划以及变通性;与片面竞争对手相比处于劣势;限定公司借贷更众资金及增补额外融资成本。由此,公司的业务、财务状况、经业务绩及前景将受到不幸影响。

  第三是经营区域荟萃风险,自成立以来,港龙地产的经营区域荟萃在长江三角洲地区。截止至估值日,港龙地产答占总修建面积为544.44万平 方 米,其 中390.86万平 方 米 位 于 江 苏,112.45万平方米位于浙江。2017-2019年预售所得款约人民币17.62亿元、人 民 币27.7亿元及人民币46.37亿元,其中江苏省项现在占各年度的预售所得款项总额约100.0%、99.0%及66.3%。

  尽管2018年,港龙地产进一步将业务拓展至上海、河南、贵州等地,但业务照样荟萃在长三角地区,存在经营区域荟萃风险。

  末了是金融市场振动风险,以前数年全球金融市场经历了大幅下滑且相等振动,并影响了中国房地产市场,其中包括:对商用及住宅物业需求缩短并导致房地产价格下跌;湮没购房者的购买力降矮影响房地产的集体需求并进一步降矮售价;及对房地产开发商及湮没购房者取得融资的能力造成负面影响。

  公司外示,若全球经济及金融市场下滑,悠扬情况不息或较现在预期的主要,中国经济及金融市场不息下滑,将对公司的业务、财务状况、经业务绩及前景造成庞大不幸影响。

海量资讯、精准解读,尽在新浪财经APP

义务编辑:陈志杰

友情链接